L’incertitude juridique entoure Chen Zubul, le dernier grand « Poumon vert » de Playa del Carmen
L’avenir de Chen Zubul, une étendue de 40 hectares de mangroves et de jungle largement considérée comme le dernier « poumon vert » significatif divisant le quartier Colonia Luis Donaldo Colosio, reste juridiquement indéfini alors que les autorités fédérales déterminent si le terrain est public ou privé.
La propriété, couvrant environ 398 505 mètres carrés, contient d’importantes zones humides de mangroves et sert d’habitat à une variété d’animaux sauvages, notamment des serpents, des coatis, des ratons laveurs et des crocodiles. Son importance écologique l’a placée au centre de l’attention publique croissante dans le contexte de l’expansion urbaine continue de Playa del Carmen.
Armando Rivas Zavala, représentant régional de l’Institut national pour les terres durables (INSUS), a confirmé que le statut de propriété des terres reste en cours d’examen fédéral.
« Chen Zubul est une propriété qui, en théorie, appartient au gouvernement fédéral (…), mais nous ne le savons pas », a déclaré Rivas Zavala. « Il y a une présomption qu’il pourrait y avoir des propriétaires privés. La situation juridique exacte de la propriété n’a pas encore été déterminée. »
Selon Rivas Zavala, la question est actuellement analysée par le Secrétariat du Développement agraire, territorial et urbain du Mexique (SEDATU), l’agence fédérale responsable de la régularisation des terres et de la planification territoriale.
L’incertitude n’est pas mineure. Au Mexique, les terres classées comme propriété fédérale suivent une voie légale ; des terres privées suivent une autre ; et l’ejido ou la terre commune en suit une autre. Tant que le statut n’est pas clarifié, les décisions à long terme concernant la conservation, le développement ou la protection formelle ne peuvent pas avancer.
Lutte pour le statut protégé
Rivas Zavala a précédemment déclaré qu’un processus est en cours pour éventuellement déclarer Chen Zubul comme Área Natural Protegida (ANP), ou Zone Naturelle Protégée.
La proposition découle de pétitions citoyennes appelant à la préservation du site afin d’empêcher le développement immobilier ou touristique. Cependant, aucun calendrier n’a été établi pour une décision.
La désignation d’aires naturelles protégées au Mexique nécessite généralement des études environnementales, une clarification de la tenure foncière et des décrets fédéraux ou d’État selon la juridiction. Sans certitude quant à la propriété, faire avancer ce processus devient juridiquement complexe.
Importance écologique dans une ville en voie d’urbanisation
Chen Zubul se situe dans l’une des zones urbaines à la croissance la plus rapide de Quintana Roo. La population de Playa del Carmen a considérablement augmenté au cours des deux dernières décennies, portée par le tourisme, l’investissement immobilier et la migration en provenance d’autres régions du Mexique et de l’étranger.
Les écosystèmes de mangroves comme ceux de Chen Zubul sont protégés par la Loi générale sur la faune du Mexique (Ley General de Vida Silvestre). Les mangroves jouent un rôle écologique crucial en :
- Agir comme tampons naturels contre les inondations lors des tempêtes et ouragans
- Filtrer les polluants avant qu’ils n’atteignent les eaux côtières
- Servant de lieux de reproduction pour les espèces de poissons et d’oiseaux
- Sols stabilisateurs dans une région caractérisée par un terrain calcaire poreux
Dans le paysage karstique de la Riviera Maya, les zones humides contribuent également à protéger le fragile système phréatique souterrain qui fournit de l’eau potable dans toute la région.
Un parallèle au processus judiciaire de Colonia Colosio
Rivas Zavala a indiqué que le processus de clarification juridique pour Chen Zubul pourrait suivre un modèle similaire à celui utilisé dans Colonia Luis Donaldo Colosio elle-même.
Au cours de l’année écoulée, le personnel de l’INSUS a mené des collectes de données sur le terrain à travers Colosio, recueillant des documents auprès de résidents qui revendiquent la propriété et cherchent à obtenir la certitude juridique concernant leurs maisons.
Colonia Colosio est depuis longtemps connue pour son histoire complexe de tenure foncière, incluant des revendications fédérales, ejido et privées. Les efforts de régularisation visent à fournir aux résidents des titres clairs, ce qui permet à son tour des investissements dans les infrastructures et une protection juridique.
Si Chen Zubul contient des revendications qui se chevauchent ou sont contestées, un processus similaire de vérification et de rapprochement peut être nécessaire avant qu’une désignation formelle de conservation puisse être effectuée.
Pression de développement dans un corridor à forte valeur ajoutée
La taille et la situation géographiques du terrain en font une importance non seulement sur le plan environnemental mais aussi économique. Quarante hectares à Playa del Carmen représentent une vaste zone où la demande immobilière reste élevée.
Ces dernières années, la construction rapide de condominiums, l’expansion hôtelière et des développements à usage mixte ont été réalisés dans toute la ville. Les groupes environnementaux ont fréquemment exprimé des préoccupations concernant la déforestation et le remplissage des zones humides liées aux projets de développement à travers la municipalité.
Sans une propriété définie ni une clarté de zonage, Chen Zubul reste dans l’incertitude — vulnérable à la spéculation mais pas officiellement prévue pour la construction.
La question des invasions terrestres
Rivas Zavala a également abordé la question plus large des invasions de terres à Solidaridad, notamment le cas de San Judas Tadeo, situé le long de l’extension de l’Avenida Juárez entre l’Avenida Lilis et près de la zone In House.
Il a reconnu que les établissements irréguliers deviennent plus complexes à résoudre avec le temps.
« Avec le temps, la situation devient plus complexe », a-t-il déclaré. « La première mesure est d’arrêter la croissance de l’invasion, étant donné la difficulté de la régulariser. »
Il a souligné que les invasions récentes sont particulièrement difficiles à gérer car les autorités doivent distinguer entre des individus cherchant réellement une sécurité au logement et des groupes organisés exploitant des terres de manière informelle. Il a également averti que ces zones présentent souvent des risques pour la sécurité.
« Des mécanismes sont recherchés, mais en gros, il faut une réconciliation des intérêts », a-t-il ajouté.
Les établissements illégaux compliquent la planification urbaine à long terme et peuvent croiser des zones sensibles à l’environnement, compliquant encore davantage les décisions d’utilisation des sols.
Un différend commercial ajoute une couche supplémentaire à la controverse Pulmón Verde
L’incertitude juridique persistante entourant Pulmón Verde a récemment attiré davantage l’attention du public suite aux déclarations de l’opérateur local de plongée Bahía Divers – Playa del Carmen.
Dans un communiqué public partagé sur les réseaux sociaux, la société a déclaré avoir déplacé ses opérations dans la zone connue sous le nom d’Oasis Maya / Pulmón Verde après avoir été assurée par un individu qu’il détenait une autorité légale sur la propriété. Selon Bahía Divers, la société a découvert par la suite que la personne n’avait apparemment pas le droit légal d’administrer, de louer ou d’exploiter commercialement les terres.
L’entreprise affirme avoir été « incitée » à déplacer du matériel et des activités sur le site sur la base de ces déclarations. Cependant, des publications publiques ultérieures circulant en ligne contestent cette version des faits, qualifiant certains aspects de la déclaration de l’entreprise de « faux ». À ce jour, aucune décision de justice n’a été rendue publiquement pour clarifier la question.
Le différend met en lumière l’incertitude plus large entourant la propriété et l’utilisation autorisée de la propriété de 40 hectares. Alors que les autorités fédérales examinent encore si le terrain est en domaine public ou privé, et dans un contexte de propositions visant à désigner la zone comme zone naturellement protégée, l’activité commerciale à Pulmón Verde reste juridiquement sensible.
Les observateurs notent que tant que les questions de propriété et de zonage ne seront pas définitivement résolues, les entreprises, investisseurs et acheteurs fonciers opérant dans la région font face à des risques juridiques et environnementaux potentiels.
Que se passe-t-il ensuite ?
À ce stade, aucune décision officielle n’a été prise concernant la propriété de Chen Zubul. Jusqu’à ce que SEDATU et les autorités fédérales compétentes terminent leur examen, la propriété reste légalement indéfinie.
Si elles sont confirmées comme terres fédérales, les autorités pourraient évoluer vers une protection formelle ou une désignation de gestion. Si les revendications privées sont étayées, les efforts de conservation nécessiteraient négociation, acquisition ou réglementation de zonage.
L’absence d’un calendrier clair pousse les résidents, les groupes environnementaux et les promoteurs à observer de près.
Une question plus large pour Playa del Carmen
Le statut non résolu de Chen Zubul met en lumière une tension plus large à laquelle est confrontée Playa del Carmen : comment équilibrer la croissance urbaine rapide avec la préservation de l’environnement dans une région marquée par des écosystèmes fragiles.
À mesure que la ville continue de s’étendre vers le nord et l’ouest, la préservation des corridors verts restants devient de plus en plus importante. Que Chen Zubul devienne une zone naturelle protégée, reste non aménagée ou suive un autre chemin indiquera probablement comment les autorités locales et fédérales entendent gérer des espaces similaires à l’avenir.
Pour l’instant, le terrain reste dans un limbe juridique — écologiquement précieux, économiquement attractif et administrativement non résolu.
